Договор пожизненного содержания с иждивением - один из способов распорядиться своим недвижимым имуществом

Договор пожизненного содержания с иждивением - один из способов распорядиться своим недвижимым имуществом

«Какую сделку можно оформить, чтобы передать свою недвижимость взамен на уход и заботу до момента смерти?» - часто с таким вопросом к   нотариусу обращаются одинокие пожилые люди.

Решить указанную проблему можно, заключив договор ренты или его особой разновидности — пожизненного содержания с иждивением, по которому граждане получат гарантию обеспеченной старости и уверенности в завтрашнем дне.

Договор содержания сайт.jpg

Поскольку для договора ренты законом установлена нотариальная форма, именно на нотариусе лежит обязанность правильно разъяснить сторонам смысл этой сделки, её правовые последствия, удостоверить договор пожизненного содержания с иждивением, который будет являться гарантией защиты прав и интересов граждан.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с такими видами договоров, как купля-продажа, мена, дарение (от последнего его отличает возмездность отчуждения).

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, получатель ренты, передает плательщику ренты в собственность свою недвижимость, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина либо указанного им третьего лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит не только обязательному нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации, в силу чего он признается заключенным с момента такой регистрации.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается специфичностью имущества, передаваемого плательщику ренты. Предметом договора может выступать только недвижимое имущество, принадлежащее гражданину, за исключением земельного участка. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Сторонами по договору пожизненного содержания с иждивением являются Получатель ренты и Плательщик ренты.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность того, кто обязуется предоставить ему (или указанному им лицу) пожизненное содержание.

Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что кроме самого собственника недвижимого имущества, получателем ренты могут быть другие граждане, названные собственником имущества-третьи лица, причем не обязательно нетрудоспособные по возрасту или по состоянию здоровья. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

Состав плательщиков ренты не ограничен законодательством: ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако, несмотря на отсутствие ограничений в составе плательщиков ренты, не каждое юридическое лицо может выступать стороной по договору в качестве плательщика ренты.   

Так в соответствии со статьей 113 Гражданского кодекса Республики Беларусь унитарные предприятия не наделены правом собственности на закрепленное за ним собственником имущество. Для унитарных предприятий как субъектов права предусмотрен специальный правовой режим имущества - право хозяйственного ведения. Таким образом, стороной договора пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты унитарное предприятие выступать не может, поскольку не может быть собственником имущества.

В практике нотариусов может возникнуть вопрос: «допустимо ли заключение договора пожизненного содержания с иждивением представителем по доверенности?».

В соответствии с пунктом 4 статьи 183 Гражданского кодекса Республики Беларусь не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершено только лично. Действующим законодательством не установлен прямой запрет удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. В связи с этим при наличии надлежаще оформленной доверенности, содержащей все существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением, представляется возможным удостоверение данного договора представителями, как плательщика, так и получателя ренты.

Содержание с иждивением может включать в себя: пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним, необходимую помощь по хозяйству, выполнение иных работ. Договор так же может предусматривать оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.

Месячная стоимость всего объема услуг содержания с иждивением, перечисленных в договоре, по законодательству не может быть меньше двух базовых величин. Меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора, однако само понятие "содержание с иждивением" никак не сопоставимо с двукратным размером базовой величины. Эта сумма чрезвычайно низка и составляет на настоящий момент 49 рублей. Этот размер лучше приблизить к размеру бюджета прожиточного минимума на душу населения. Максимальный размер стоимостного содержания законодательством не ограничен. Следует также иметь ввиду, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается, поскольку решение вопроса зависит в большинстве случаев от характера предоставляемых услуг. Если речь идет об обеспечении потребностей иждивенца в жилище, питании, уходе, то следует исходить из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, если только стороны не оговорили специально эти вопросы в самом договоре.

В договоре пожизненного содержания с иждивением, на мой взгляд, необходимо наиболее подробно конкретизировать виды, порядок и периодичность оказания определенных услуг получателю ренты (например, количество посещений в неделю, ассортимент приобретаемых продуктов, количество уборок в неделю, посещение в случае госпитализации и т.п.). Необходимость конкретизации данных условий в договоре   уменьшит вероятность возникновения судебных споров.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Периодичность выплаты денежных сумм должна быть оговорена в договоре. Длительный перерыв между выплатами не способствует достижению основной цели договора (обеспечение содержания). В   целях минимизации конфликтных ситуаций представляется целесообразным   указывать в   договоре   конкретный срок перечисления денег.

Согласно статьи 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь для защиты прав и законных интересов получателя ренты предусмотрены специальные меры, которые заключаются в предъявлении к плательщику ренты дополнительных требований в части отчуждения и использования переданного ему в обеспечение ренты недвижимого имущества. Так, отчуждение плательщиком имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, сдача его в залог, обременение иным способом допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты.

При наличии согласия получателя ренты   на сделку, в случае ее заключения в «нагрузку» к новому собственнику перейдут и обязанности пожизненного содержания.    

Так же в период предоставления пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Это может выражаться в поддержании надлежащего технического, санитарного состояния имущества, осуществлении текущих и капитальных ремонтов и т.п.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит в результате смерти смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением. Обязательство пожизненного содержания может быть прекращено по соглашению сторон, а так же допускается прекращение пожизненного содержания с иждивением и в одностороннем порядке. Основанием для прекращения пожизненного содержания с иждивением в одностороннем порядке является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. В данном случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной центы, на условиях предусмотренных законом. В тоже время плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

А что же происходит, если плательщик ренты умирает раньше получателя ренты? Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением по данному основанию законодательством не предусмотрено. Наследники умершего плательщика ренты, принявшие наследство, приобретают и долги наследодателя, то есть в результате универсального правопреемства происходит замена должника в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность осуществлять пожизненное содержания с иждивением получателя ренты солидарно возлагается на наследников умершего плательщика ренты в пределах стоимости наследственного имущества, перешедшего к каждому наследнику.

У многих может возникнуть вопрос: а не проще ли составить завещание на имя того человека, который согласен обеспечить уход в обмен на имущество, либо подарить ему недвижимость, тоже за уход? Каждая из этих сделок имеет правовые нюансы. Завещание — это волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти. Завещатель в любое время может отменить или изменить завещание, не поставив наследника в известность. Кроме того, завещание не нагружает наследников обязанностями по содержанию завещателя.

По договору дарения даритель передает принадлежащее ему имущество в собственность одаряемого безвозмездно. Дарение недвижимости сопровождается передачей дара одаряемому, перехода к нему права собственности на имущество и при этом не обязывает одаряемого осуществлять пожизненное содержание дарителя.

Поэтому для того, что бы гарантированно получить обеспечение своих повседневных жизненных потребностей в обмен на свою недвижимость, следует заключить договор пожизненного содержания с иждивением, где будут четко прописаны обязательства, как плательщика, так и получателя ренты.



Возврат к записям автора

Возврат к списку

версия для печати